S氏所有 店舗兼倉庫（土地付建物）のご売却（H29年12月ご相談）
骨董屋の店じまいと、最初の売却ご相談
平成29年12月、以前より知っている方（S様）から、「骨董屋の店をやめるので、土地付建物を売却したい」とのご相談をいただきました。
物件の所在は新座市石神。実は私は骨董品が好きで、その関係で売主様とは以前から面識がありました。当時は「廃業を考えており、中にある物も含めて3,000万円で購入してくれる方がいれば」とのお話でした。さっそく知人に声をかけてみたものの、価格の面で折り合いがつかず、すぐには話が進みませんでした。
そして時が流れ、令和元年。 売主様から「本格的に売却することにした」と改めてご連絡をいただき、お店へ伺って詳しいお打ち合わせを行いました。
現状の把握と、適切な価格査定
物件を改めて詳細に確認すると、天井裏の不具合、壁の不具合、基礎の不具合などが見受けられました。 さらにこの物件は「市街化調整区域」の中にあり、建築許可が下りないまま建てられた軽量鉄骨造2階建の建物（元は骨董屋の倉庫で、現在は店舗兼倉庫として使用）でした。こうした物件の場合、購入にあたって金融機関のローンを利用することができないという大きなハードルがあります。
建物の不具合やローンが使えないという条件を加味した上で、同類の物件で範囲を広げて検索し、これまでの経験等を基に現実的な査定価格を算出しました。 売主様にも厳しい現実をご理解いただいた上で承諾をいただき、媒介契約を取り交わして販売活動をスタートさせました。（中の荷物は、お引渡しまでに片付けていただくお約束としました。）
粘り強い販売活動と、約1年越しの成約
まずは、知り合いで倉庫を探している方に声を掛けました。しかし、やはり「ローンが使えない」という理由で断られてしまいました。
その後、インターネットに掲載して広く反響を待ちました。何組か現地をご案内したものの、なかなか契約には至りません。途中で価格を少し下げて様子を見ながら、粘り強く販売活動を継続しました。
販売開始から1年が経とうとしていた頃、ついに動きがありました。「商売をやっており、倉庫として利用できるので、不具合がある事を承知で購入したい」という方が現れたのです。 多少の価格交渉はありましたが、売主様のご同意をいただき、契約書には「契約不適合責任を負わない」という特約をしっかりと入れてご契約となりました。ローンが使えないため、当然ですが現金でのご購入でした。
契約から約1か月半後、無事に決済とお引渡しを行うことができました。難しい条件の物件でしたが、無事に成約に結びつけることができ、本当に良かったです。私にとっても、深く思い出に残る物件となりました。
住間工房からのワンポイントアドバイス
不動産を売却する場合、一般的には以下のような流れで進めていきます。
【不動産売却の基本的な流れ】 ご相談 → 売却不動産の調査・査定 → 販売方法の提案 → 媒介契約の締結 → 販売活動 → 購入申込みの受理 → 契約前の条件調整 → 売買契約 → 決済引渡し前の準備 → 決済および引渡し
今回のように「市街化調整区域で再建築ができない」「ローンが通らない」「建物に不具合がある」といった、一般的には売却が難しいとされる物件でも、条件を包み隠さずオープンにし、適切な価格設定と粘り強い活動を行うことで、必要としてくれる買主様を見つけることが可能です。
「うちの不動産は売れないかもしれない…」とお悩みの方も、まずは一度、住間工房のよろず相談へお気軽にお声がけください。豊富な経験をもとに、最適な解決策をご提案いたします。
